售房时说好的架空层，怎么就成了物业员工宿舍？物业占用架空层期间，业主可以不交或少交物业费吗？近日，县人民法院判决了这样一起物业服务合同纠纷案。

　　2016年，小朱夫妻搬进新房开启了幸福的新婚生活。位于五楼的新房地处小区中央，而一楼是架空层，不仅方便住户停放电瓶车，还布置了两张乒乓球桌和几样健身器材，可供小区业主休闲锻炼使用。小朱夫妻俩吃完晚饭，时常会下楼打打乒乓球，对小区的整体环境都比较满意。

　　2019年的一天，小朱突然发现，一楼的架空层被隔出了一块区域，改建成了物业员工宿舍，原本的休闲活动区域因此缩小了一半。小朱与邻居一起去物业处反映情况、讨要说法，甚至以不交物业费来表达抗议。直到2023年，物业才进行整改，将架空层清理干净并恢复原状。但小朱气不过，仍然不愿意交物业费。谁知，物业一纸诉状将小朱和其他不交物业费的业主诉至法院，要求他们补交2019年至今的物业费，并支付逾期付款违约金。而小朱坚持认为，物业占用架空层期间，自己可以不交或少交物业费。

　　那么，这笔物业费到底该不该交？县人民法院经审理认为，物业服务主要是为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护。物业公司和业主均须遵守《物业服务合同》约定，物业服务人员有按照合同约定提供服务的义务，也有取得约定报酬的权利。

　　在物业服务合同纠纷中，常有业主对物业服务不满意，如卫生服务不到位、损坏维修不及时等。但此类问题属于局部、轻微瑕疵，在物业管理服务整体到位的情况下，轻微瑕疵并不能成为业主拒绝交物业费的依据。

　　在本案中，小朱等业主因架空层被占用而拒交物业费，而架空层的使用涉及建筑物公共通道设施的管理，属于物权法律规范和行政法律规范调整范畴，并非物业费的减免事由，故对小朱等业主的减免物业费抗辩意见不予采信。

　　法官说法：

　　小区架空层与业主居住体验、生活品质息息相关，直接关系到业主的居住幸福感。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。还规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　因此，开发商、物业公司等擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行其他经营活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。但双方签订的《物业服务合同》，已明确约定了物业服务内容、物业服务质量以及物业费收费标准等，即使存在架空层改建的问题，只要物业公司按照合同约定提供了相应的服务，业主就不能无故拒交物业费。

　　从根本上看，物业公司和业主是共生共存的关系。双方在履行合同的过程中，均应审慎、主动履行自身义务，以便维系小区物业功能的正常运转。