张山和李思是夫妻，两人拥有两套住房，分别登记在两人名下。2004年，张山将登记在他名下的住房卖给了王武，王武付清了房款，办理了过户登记。2005年，李思向法院起诉，以其配偶未经其同意出售房屋为由，要求法院确认张山与王武的房屋买卖合同无效。

　　法院经审理后认为，根据我国《婚姻法》和《合同法》的规定，婚姻关系存续期间所得财产除夫妻双方另有约定外属于双方共同共有，共同共有的财产一方擅自出售属于无权处分，其效力待定。如共同所有的另一方不在事后进行追认，这一处分行为为无效行为。现张山出售房屋未经共同共有人李思同意，其出售行为无效，即张山与王武的房屋买卖合同无效，王武返还房屋、张山返还价款。

　　近年来，或因房产市场价格飞涨的影响，出售一方违背诚实信用对出售行为反悔，利用法律的特殊规定诉之法院；或因夫妻一方另有感情归属，擅自将房屋低价出售或赠送给他人，另一方根据法律规定捍卫自己的权利，这样的案例时有出现。当这样的案例出现时，作为夫妻双方来讲，诉之法院后无论是何原因总有一方在得利，但对于善意第三人来讲，签了合同、付了钱、办理了过户登记权利还处于不安全的状况，无论从情理公平的角度还是从法律的价值取向来看都是有所偏差的。

　　随着我国《物权法》在今年十月一日的实施，房主用这招悔卖已很难奏效了。

　　新实施的《物权法》17条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。也就是说，今后买二手房你只需查验卖方的房产证、登记部门的登记簿即可与上面登记的人进行交易，不用去刻意顾及卖方是否已婚，该房是否是其夫妻共有房屋。也就是说，一旦因此被诉之法院，只要法院查明王武与张山交易时是根据自己的需要善意买房，并支付了合适的对价，法院会根据《物权法》的规定支持王武的产权。

浙江莫干山律师事务所  律师 熊庆