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疫情影响生意难做租期未到能否解约
时间: 2021-01-14 来源: 作者: 见习记者 沈烨冰 通讯员 孙德胜 顾帆

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  因为经营不善难以支付租金,承租人租到一半想解除商铺租赁合同,还向出租人发出解除合同的通知。遇到这样的情况,出租人该怎么办?

  近日,德清法院顺利调解了一起租赁合同纠纷案件。出租人陆某将位于县城某街道的房屋租赁给承租人沈某,约定租赁期限为五年,从2018年11月1日起至2023年10月31日止租金为22万元/年,支付时间为每年的租期到期前1个月。可是,2020年10月1日,沈某没有按约定支付租金,陆某多次催讨未果。

  2020年10月15日,正在上班的陆某收到了沈某的终止租赁合同通知书,他心想:“哪有想租就租,不想租就说要解除合同的,这明明是损害了我的合法权益。”于是,陆某来到德清法院寻求帮助。

  案件受理后,承办法官孙德胜第一时间电话联系了沈某,了解他不想继续租赁房屋的原因。“合同签订之后是有法律效力的,单方不能随意解除约定,你中途要解除是因为遇到了什么困难吗?”面对孙法官的关心,沈某说出了自己的难处,“自从疫情暴发以来,我们实体店生意就很难做,进账少导致我连房租都付不起,我也是实在没办法,才跟陆某发了个解除约定的通知书。”

  大致了解到来龙去脉后,孙法官组织双方到法院进行调解,“双方都互相了解并体谅一下,今年疫情导致店铺经营不景气,也是大家都知道的,而沈某单方要解除合同也是不合法的,我们坐下来好好协商,尽量出一个对双方影响都最小的方案。”经过孙法官的一番说理释法,双方最终达成一致,由沈某支付陆某补偿金96000元,并解除房屋租赁合同。

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当出现法定情形时,如因不可抗力致使不能实现合同目的、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等,当事人可以解除合同。合同解除的条件由法律直接加以规定者,其解除为法定解除,我国民法典对法定合同解除条件作了较为严格的限制。相较法定解除,约定解除具有较大的灵活性,它是当事人以合同形式,约定为一方或双方保留解除权的解除。保留解除权,可以给当事人解除合同留有余地,让其从合同的拘束下解脱出来。

  为适应复杂多变的市场环境,作为市场主体的当事人有必要把合同条款规定得更细致、更灵活、更有策略性,其中应包括保留解除权的条款,使自己处于主动而有利的地位。需要注意的是,当发生符合行使约定解除权的事由时,并不当然出现合同解除的后果,而是必须经由解除权人在解除期限内向对方发出解除合同的意思表示。通常情况下,解除合同既可在诉讼外提出,也可在诉讼中提出。