●房地产业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。

　　●房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目时，可以扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。 ● 房地产项目的建设安装、公共配套设施等可以取得增值税专用发票的成本，可以作为进项抵扣。

　　对比金融业可抵扣范围不够广、不够深、与德清市民似乎关系不大的现状，房地产业在此次营改增中得到了大多数老百姓的关注。那么，此次“营改增”对房地产业影响几何？带着这些问题，记者向房地产企业和房产中介做了了解。

　　德清凯银置业有限公司是德信房产旗下的子公司，德清有不少叫得上名的楼盘由该公司开发。公司财务部经理沈小国告诉记者，这次营改增全面推开，对房地产业的实际影响暂时还看不出来，因为营改增刚启动，公司手上在建的全是老项目，新项目只有经过测算，才能看出真实效果。

　　他说，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，房地产业一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，“所以对我们来说，光这点就相当于减负了。”沈小国针对老项目给记者算了一笔账，以上城项目为例，目前未售房源总价为8000万，按照原来营业税来计算，公司要上缴营业税8000万*5%=400万(不考虑附加)。由于增值税与营业税计算方式的不同，改征增值税之后，公司所需要缴纳的增值税为8000/(1+5%)*5%=381万(不考虑附加)，减税19万元。

　　沈小国还表示，老项目毕竟只是过渡，如果今年5月1日之后上马新项目，那么公司就需要按照一般计税方法来计税，缴纳11%的增值税。不过，根据财税﹝2016﹞36号《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目时，可以扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，而这部分往往占据了房地产公司开发项目的近半成本。

　　“就像我们的上城项目，土地出让金占到了总成本的50%以上，如果能够选择一般计税方法的话，上缴税费将会有极大的降低。”沈小国笑着说，另外，如果项目的建设安装成本、公共配套设施成本等，能取得正规的增值税专用发票，就可以作为进项抵扣，那总的来说，税费将有不同程度的下降。一般情况下，房地产企业的管理水平越高，税费下降程度可能越高，这也体现了“营改增”规范行业运营的目的。

　　关于这点，沈小国表示，对于商业地产和精装修住房，所获得的税收优惠更大，由于商业地产、精装修住房的可抵扣成本更多，因此房地产开发企业为了提高进项税额，必然有加大开发商业地产和精装修房源的动力，“因此，预测未来将会有更多的精装修房源提供。”至于对老百姓关系更密切的个人转让购买的住房，营改增后承担的税费则会直接下降。武康21世纪房产事务所程经理告诉记者，原先个人转让购买的住房，按规定购买不足两年的全额缴纳营业税，购买两年以上的，免交营业税。而营改增之后，政策不变，只不过将营业税改成了增值税。但由于营业税和增值税的计算方式不同，原先100万的房子，要交营业税5%，即100万*5%=5万(不考虑附加)，而现在只需要交100万/(1+5%)*5%=4.76万的增值税(不考虑附加)即可，少交了2400元。“如果考虑城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加以及个人所得税的话，下降税费则更多。”程经理说。